Haftung des Erben nach versäumter Wohnungskündigung – BGH-Urteil vom 25. September 2019, Aktenzeichen VIII ZR 138/18

Immer wieder gibt es Streitigkeiten über die Mietwohnung eines Erblassers und wie mit Schulden, die unter dem Mietvertrag aufgelaufen sind, umzugehen ist. Durch den Tod des Erblassers tritt eine Zäsur in das Mietverhältnis ein. Nämlich der eigentliche Mieter ist als Vertragspartei und als Nutzungsberechtigter verstorben und kann somit die vertragliche Leistung nicht mehr annehmen.

Das Gesetz sieht dennoch vor, dass Erben in das Mietverhältnis eintreten und somit auch das Nutzungsverhältnis übernehmen können. Ausnahmsweise sieht das Gesetz vor, dass innerhalb eines Monats nach Kenntnis über den Tod des Erblassers –Mieters das Mietverhältnis von beiden Seiten außerordentlich gekündigt werden kann. Davon unberührt bleibt das Recht des Mieters, jederzeit den Mietvertrag innerhalb einer dreimonatigen ordentlichen Kündigungsfrist zu kündigen, mithin können auch Erben diese ordentliche Kündigung aussprechen, sollte die Monatsfrist verstreichen. Die Frage ist aber vielmehr, ob das Verstreichenlassen dieser Monatsfrist auch eine Folge für das Einstehen von Schulden unter dem Mietvertrag hat. Denn die monatliche Miete ist auch weiterhin zu bezahlen. Die gesetzliche Regelung geht davon aus, dass Mietschulden sogenannte Nachlassschulden sind, die durch den Erblasser verursacht wurden und somit sowohl vom Nachlass zu tragen sind, als auch vom persönlichen Vermögen der Erben zu tragen sind.

Den Erben ist es bei einem Gerichtsprozess aber möglich, den Einwand zu erheben, dass eine Zwangsvollstreckung aus Schulden des Nachlasses nur in den Nachlass erfolgen kann – mithin deren Privatvermögen geschützt wird. Ein solcher Einwand ist aber nicht möglich, wenn die Schulden höchstpersönliche Schulden der Erben sind. Dies ist dann der Fall, wenn Erben eine Nachlassverwaltungsmaßnahme ergreifen und hieraus Verbindlichkeiten entstehen. Der BGH hat nun entschieden, dass das Verstreichenlassen der Ein-Monatsfrist für das Sonderkündigungsrecht keine Verwaltungsmaßnahme darstellt. Daraus folgt, dass auch Mieten die nach Ablauf dieser Monatsfrist anfallen, auch weiterhin Nachlasserbenschulden sind und auch weiterhin der Einwand erhoben werden kann, im Falle eines Gerichtsverfahrens, dass Schulden nur in den Nachlass vollstreckt werden dürfen. Somit ist die Schutzvorschrift zu Gunsten der Erben auch weiterhin anwendbar. Dies gilt aber nicht, wenn nach einer ausgesprochenen Kündigung durch die Erben das Mietverhältnis endet und die Mietwohnung zurück zu geben ist. Die Rückgabeverpflichtung ist eine höchstpersönliche Verpflichtung der Erben und somit kann gegen eine Räumungsklage nicht der Einwand erhoben werden, dass diese nur gegen den Nachlass möglich ist. Diese Erwägungen spielen auch eine Rolle, für die Passivlegitimation, mithin wer in einem solchen Verfahren verklagt werden muss eine Rolle.

Artur Korn, Rechtsanwalt, Partner

Quelle: www.juris.de

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